Gennemsnit kan skjule virkeligheden: Derfor skal man dykke dybere i lejedata

Gennemsnits- og medianlejen giver et hurtigt overblik – men kan skjule væsentlige udsving i markedet. Ved at dykke dybere ned i lokale lejedata får investorer et langt skarpere billede – og dermed et stærkere grundlag for at træffe præcise og robuste investeringsbeslutninger.  

Ser vi f.eks. på lejligheder udbudt i 2024 i København SV, som er reguleret efter fri markedsleje, er den årlige gennemsnitlige kvadratmeterpris 2.329 kr., og medianen er 2.200 kr. Det giver en forskel på 129 kr. pr. m². For et boligprojekt på 1.000 m² kan det betyde op til 129.000 kr. i forskel i det årlige bruttolejeestimat – et væsentligt beløb i enhver investeringscase. 

Kigger vi nærmere på selve fordelingen af lejeniveauerne, bliver det endnu tydeligere, hvorfor gennemsnit og median ikke altid alene fortæller hele historien. Der er nemlig stor koncentration af udbud både omkring toplejen på 2.864 kr. pr. m² og bundlejen på 1.950 kr. pr. m². Det samlede spænd på hele 914 kr. pr. m² viser en ujævn prisfordeling, og gennemsnits- og medianlejen er i dette eksempel ikke retvisende for det reelle billede.

Data giver mere præcise lejeestimater  

Når udbuddet ikke er ligeligt fordelt prismæssigt, mister gennemsnit og median sin præcision.

Ved at specificere søgningen yderligere – f.eks. til kun at omfatte 2-værelses lejligheder – falder usikkerheden markant. I samme område (København SV) er differencen mellem gennemsnit (2.438 kr.) og median (2.365 kr.) blot 73 kr. pr. m². Det svarer til en usikkerhed på 73.000 kr. ved 1.000 m² – altså tæt på en halvering af den tidligere usikkerhed.

Segmentering efter boligtype er én ting – en anden er at medtænke lokale forskelle inden for samme postnummer.

For når vi zoomer ind på specifikke lokale områder, viser data også her forskelle. På Enghave Brygge er medianlejen f.eks. 2.449 kr. pr. m², mens den på Teglholmen er 2.232 kr. pr. m² – og det understreger igen vigtigheden af lokal indsigt for at opnå præcision.

Kilde: Data Insights. Tabellen viser forskelle i gennemsnits- og medianleje i København SV – og hvordan lejeestimater bliver mere præcise, når man f.eks. indsnævrer til specifikke boligtyper og lokationer.  

Nøjagtighed minimerer risici

Hvis investeringen skal hvile på et solidt datagrundlag, er det ikke nok at læne sig op ad et gennemsnit eller en median for et postnummer. De kan være nyttige som overblik og en grundlæggende indikation af casens retning, men skal suppleres af mere specifikt data for at give et realistisk billede af potentialet. 
 
Hos Data Insights hjælper vi investorer og udviklere med at gå skridtet videre i deres due diligence. Vi tilbyder præcise, aktuelle data baseret på bl.a. boligtype, størrelse og adresse, der skaber fundamentet for bedre beslutninger – og et stærkere afkast.