Sådan skal Aarhus bygge for at fastholde børnefamilier

Ejendom Danmark var i denne uge ude med en ny rapport, der viser historisk lav tomgang på lejeboligmarkedet. Særligt Region Midtjylland har oplevet, at tomgangen er faldet markant – således er den nu på det laveste niveau siden 2014. 

Den udvikling er specielt drevet af Aarhus Kommune, hvor man kan forestille sig, at et nyt byggeboom kan være på vej.     

Hos Data Insights har vi data baseret på +120.000 lejeboligflytninger hvert år og over 1 million månedlige brugere på BoligPortal, og derfor har vi et godt billede af, hvad lejere er i markedet efter. I vores data kan vi f.eks. se, hvordan udbud og efterspørgsel blandt familierne ser ud.  

Data fra 2020 til 2024 viser, hvor skoen trykker: Aarhus har for få lejeboliger, der passer til børnefamiliernes størrelse og behov. Udfordringen er mest markant for familierne, men det er samtidig vigtigt at pointere, at der er en generel mangel på mange boligtyper til forskellige segmenter, fx seniorboliger og flere studievenlige boliger. 

Vigtigheden af at gøre det rigtige nu er enorm, da vi lige nu sætter retningen for Aarhus de mange kommende år. Der skal bygges mange forskellige nye boligtyper – og der må ikke fokuseres smalt. 

Vil vi beholde familierne i byen? 

Aarhus er en uddannelsesby. Så meget, at byen har vanskeligt ved at fastholde børnefamilier. Hvert år siden 2010 har flere familier med 0-6-årige valgt at flytte fra Aarhus end den anden vej. Omvendt vokser tilstrømningen af nye aarhusianere i den studieaktive alder. 

Men selv om politikerne og borgmesteren har indset behovet for ændringer, så tyder det på, at de mangler flere løsninger på problemet. Lige nu er der fokus på udstykning af nye grunde til ejerparcelhuse, men det er ikke alene svaret på at løse problemerne.  

Med en kommune i vækst er der et større og kompliceret bygge-puslespil, der skal gå op, hvis der skal være boliger til alle, også i fremtiden.  Puslespillet skal lægges klogt nu, hvis byen skal kunne forholde sig til en af kommunens ledestjerner: Aarhus – en god by for alle.   

I stedet for at fokusere på lejeboliger til fx de studerende og ejerboliger til familierne, peger mange millioner datapunkter fra BoligPortal på, at et endnu større mix af boligtyper i højere grad vil imødekomme efterspørgslen. 

Familier søger efter en realistisk økonomi 

De boligsøgende familier hos BoligPortal søger efter traditionelle lejligheder, men ikke overraskende kigger mange også efter rækkehuse og parcelhuse til leje i Aarhus.  

41 procent henvender sig efter rækkehuse, mens 25 procent henvender sig efter parcelhuse. Hvis du matcher det op med udbuddet af lejeboliger, går regnestykket dårligt op. Det er nemlig kun seks procent af lejeboligerne i Aarhus, der er rækkehuse, mens parcelhusene kun tegner sig for to procent.  

Ser vi på antallet af værelser i det enkelte lejemål, matcher udbuddet i kommunen langt fra familiernes efterspørgsel. Henholdsvis 55 og 30 procent af de lejeboligsøgende ønsker en bolig med fire eller fem værelser, men kun 14 og fire procent af udlejningsboligerne opfylder disse krav.  

De lejesøgendes adfærd peger med andre ord på, at boligmikset primært tilgodeser studerende, enlige eller par, der søger et mindre antal værelser. Men også her er der heller ikke et udbud, der matcher efterspørgslen i Aarhus. 

Nabokommuner balancerer bedre 

Hvis vi sammenligner med Aarhus’ nabokommuner, der hvert år aftager mange aarhusianske fraflyttere, er udbuddet til familier noget mere balanceret, selvom der stadig er rum for forbedringer.  

 I Favrskov, Skanderborg og Odder kommune er der 38 procent i familiekategorien, der henvender sig på et rækkehus til leje, mens 43 procent er på udkig efter et parcelhus. Det matches af et udbud i for eksempel Favrskov Kommune på henholdsvis 21 og 19 procent. Dermed er der en noget bedre balance mellem udbud og efterspørgsel, der kan være en meget plausibel forklaring på, hvorfor familierne kigger mod nabokommunerne.  

Aarhus kan godt være med på prisen 

Det er ofte hørt i den offentlige debat, at høje huslejer og boligpriser får aarhusianere til at tage flugten. Men vores data viser, at det igen er manglende udbud af familievenlige boliger, der er den største udfordring.  

Familier går generelt efter større boliger med flere kvadratmeter og kigger ikke efter de dyrere kvadratmeter tættest på Aarhus C. Det indikerer, at familier godt ved, at de skal ud i forstæderne for at finde en bolig, der passer til budgettet. De bynære forstæder som Risskov, Brabrand og Højbjerg er de mest søgte, men generelt er børnefamilier meget mere villige til at søge længere væk fra centrum sammenlignet med enlige og par uden børn.   

Opgaven med at få ønsker og økonomi til at gå op burde ikke være helt umulig, hvis der var noget at flytte ind i.  Kvadratmeterprisen for lejeboliger i forstæderne som Tranbjerg og Mårslet er nemlig tæt på identiske med dem, som boligsøgende finder i byer som Stilling, Hørning og Odder, hvor mange ex-aarhusianere flytter til. 

Data kan berige dialogen om boligmarkedet 

Selvom byudvikling og bosætning er en mere kompleks opgave end blot Excel-ark og rå boligsøgningsdata, så giver det set fra min stol god mening, at børnefamilierne blandt andet søger væk fra Aarhus på grund af boligsammensætningen.  

Jeg håber, at data kan være med til at berige dialogen og pege på potentielle huller i en del af markedsdynamikken, som det af gode grunde kan være svært at få øje på fra rådhuset og hos andre interessenter.  

Vi ønsker alle, at Aarhus udvikler sig i så god en retning som muligt for familier, men også enlige, pensionister, samboende og studerende – derfor skal vi have belyst boligmarkedet fra alle vinkler, så puslespillet bliver samlet rigtigt og fremtidssikret.